發牌制度

發牌制度

否。《物業管理服務條例》(第626章)第7(2)條訂明,如公司業務不涉及提供屬多於一個類別的物業管理服務,則該公司毋須持有牌照。

否。由於清潔、衞生及保安服務均屬同一類別的物業管理服務(即訂明於《物業管理服務條例》(第626章)(《物管條例》)的七個服務類別的物業管理服務的第二個類別的服務),因此該公司業務不涉及提供屬多於一個類別的物業管理服務,所以根據《物管條例》第7(2)條,禁止無牌活動的條文(即第6(1)(a)、(2)(a)或(3)(a)條)並不適用於該公司,故該公司毋須持有牌照。

否。《物業管理服務條例》(第626章)把「物業」一詞界定為《建築物管理條例》(第344章)(《建管條例》)中的「建築物」。由於《建管條例》下「建築物」的定義不包括沒有公契的多層大厦,因此該公司毋須持有牌照。

監管局已於附屬法例訂明為提供於該附屬法例訂明的服務類別之物業管理服務所附帶及必要的物業管理服務,會被視為只屬於該類別的物業管理服務。當提供某一類別的物業管理服務時(「主項服務」),或會因施工慣例或工序的標準做法而有時必要地涉及其他類別的物業管理服務。在此情況下,該等其他類別的物業管理服務會被視為該主項服務的附帶服務。監管局將會發出指引述明附帶服務的例子及/或在哪些情況下物業管理服務可被視為附帶服務。

否。根據《物業管理服務條例》(第626章)第7(4)條,禁止無牌活動的條文(即第6(1)(a)、(2)(a)或(3)(a)條)並不禁止任何人提供關乎物業管理服務的無償諮詢服務,因此該等人士(例如區議員向業主立案法團提供協助)均毋須持有牌照。

物業管理公司可提供不同物業管理服務予不同物業,如物業管理公司提供多於一個類別的物業管理服務便須持有物業管理公司牌照。物業管理人若獲須持牌物業管理公司委任,就提供於某一物業的所有物業管理服務作出管理或監督角色,該物業管理人將被視為具有擔任「整體」管理或監督角色的人員,須持有物業管理人牌照。其餘的人員(即並非擔任整體管理或監督角色的人員,而當中可包括「前線人員」,如管理處的保安員、大厦的清潔服務員等)則無須持有物業管理人牌照。

在發牌制度實施後首三年(即2020年8月1日至2023年7月31日)為過渡期,期間具備所須的就香港的物業提供物業管理服務擔任管理或監督角色的工作經驗但未能符合有關學歷及/或專業資格的持牌準則的個人可申請及獲發臨時物管人牌照。如在臨時牌照的有效期內完成監管局的指明課程,該物業管理從業員便可申請正式牌照,而無須符合有關學歷及/或專業資格的準則。

「物業管理工作經驗」指在位於香港的物業(不論有公契與否的物業)提供物業管理的全職工作經驗,而該等工作經驗必須涉及提供兩個或以上類別的訂明物業管理服務工作經驗。有更多關於工作經驗的資訊可在找到。

在評估申請人是否符合物業管理工作經驗的準則時,物業管理業監管局會考慮相關物業管理服務的性質,而不是提供相關服務的地點。例如於物業的會所、遊樂場、停車場等地方提供的清潔服務,只會被視為類別 2(物業所處環境的管理),而非類別 5(關乎物業的設施管理)的訂明物業管理服務;同樣地,於物業的附屬設施提供的維修服務,只會被視為類別 3(物業的維修、保養及改善),而非類別 5(關乎物業的設施管理)的訂明物業管理服務。因此,根據問題所述的情況,有關職務只涉及類別 2(物業所處環境的管理)的訂明物業管理服務。

在評估申請人是否符合物業管理工作經驗的準則時,物業管理業監管局會考慮相關物業管理服務的性質,而為提供相關類別服務所附帶的其他類別物業管理服務則亦需視為該相關類別的物業管理服務。根據問題所述的情況,因維修事宜與業主或業主組織開會、處理查詢和投訴、計算支出費用、編制工程財務預算、草擬和分析比較工程標書建議、實地考察確保施工程序妥善安全、安排技工、保養商和承辦商提供服務等僅屬提供維修服務所附帶的其他類別物業管理服務,因此只會被視為屬類別 3(物業的維修、保養及改善)的訂明物業管理服務。

類別 6(關乎物業管理所涉的人員的人力資源管理)的訂明物業管理服務是指關於業主或業主組織就提供物業管理服務聘用員工的人力資源管理服務,例子包括:某業主或業主組織打算聘用一名清潔員工,因而委託一間物業管理公司代為招聘及管理該名清潔員工,包括提供培訓、編排更表及工作、處理勞工保險等服務,而提供該等服務的物管從業員便會被視為有提供類別 6(關乎物業管理所涉的人員的人力資源管理)的訂明物業管理服務的經驗;但如果物管從業員只為物業管理公司本身而不是為業主或業主組織提供上述的人力資源管理方面的服務,則他/她不會被視為提供類別 6(關乎物業管理所涉的人員的人力資源管理)的訂明物業管理服務。

根據《物業管理服務條例》附表1及《物業管理服務(發牌及相關事宜)規例》附表1的規定,共有七個訂明物業管理服務類別,惟教授物業管理課程的經驗並不屬於任何一個訂明物業管理服務類別,因此,任職物業管理課程講師的工作經驗並不屬物業管理工作經驗,因此亦不符合申請牌照所需的物業管理工作經驗的準則。

若要符合持有物業管理人牌照準則的物業管理工作經驗的規定,有關工作經驗必須涉及向位於香港的物業提供兩個或以上服務類別的訂明物業管理服務。根據《物業管理服務條例》附表1及《物業管理服務(發牌及相關事宜)規例》附表1的規定,共有七個訂明物業管理服務類別,而「物業」於《物業管理服務條例》下的定義為《建築物管理條例》(第344章)中的「建築物」,而並非「建築物」內的個別單位。因此,從事物業買賣、租務、代業主管理物業單位而提供一站式的維修、清潔及處理租客租務事宜,並不屬《物業管理服務條例》訂明的物業管理服務;換言之,只就個別物業單位提供管理服務,而沒有管理物業的公用部分即不屬為「物業」(即「建築物」)提供物管服務。

有關「同等學歷」方面,監管局會考慮所有有關因素,包括香港資歷架構對有關學歷評核的資歷級別和資歷學分。詳情請按

就「可接受的任何資歷」,監管局會考慮所有有關因素,包括經香港資歷架構「過往資歷認可」機制獲取的資歷。於該機制下,具備物業管理業能力單元組合屬第四級的資歷證明書五張(當中必須包括「客戶服務管理」的資歷證明書),將被監管局認為可接受的資歷。

監管局已透過其網頁公布指明的科目或學科的學士或以上學位、副學士學位或文憑課程的名單,而該等學歷是與物業管理有關的科目或學科。

在決定指明的學歷時,監管局會考慮所有因素,有關因素詳情請按.。

有關規定沒有指定格式,但最佳做法是採用《物業管理服務條例》的相關字眼,例如:
持牌物業管理人 (牌照號碼 P1-XXXXXX); 或
持牌物業管理人(第1級) (牌照號碼 P1-XXXXXX)

業主組織的定義,為就某物業而言,指獲授權代表該物業所有業主行事的組織(不論該組織是否根據《建築物管理條例》(第344章)或公契成立)。業主立案法團是其中一個業主組織的例子。

業主立案法團(法團)屬《物業管理服務條例》(第626章)(《物管條例》)所指的業主組織。附屬法例訂明法團依據《建築物管理條例》(第344章)而履行的職責及責任,並非《物管條例》下所訂明的物業管理服務,因此法團只履行該等職責及責任毋須持牌。

一般而言,業主或業主組織若「自管」少於1,500個單位的物業,毋須持有物業管理公司牌照。監管局已於附屬法例中,述明任何物業的業主或業主組織依據《建築物管理條例》(第344章)而履行的職責及責任,並非《物業管理服務條例》(第626章)下所訂明的物業管理服務。因此如業主或業主組織只履行該等職責及責任,毋須持牌。

物業管理服務是一項綜合性跨行業專業的服務,如物業規模達1,500個或以上單位,有關的物業管理服務的複雜性及需求會相對較高;再者,物業管理所涵蓋的服務範圍日趨多元化,相信需具有全面及專業的物業管理知識,才能提供理想的物業管理服務。故此,當業主或業主組織「自管」1,500個單位或以上的物業時,相關的業主或業主組織如提供多於一個類別的物業管理服務而該等物業管理服務是超過依據《建築物管理條例》(第344章)須履行的職責及責任便持有牌照。

如業主或業主組織聘用了物業管理公司提供物業管理服務,而其以業主或業主組織身份監察這些公司的服務,並不會被視為經營提供物業管理服務業務。因此該業主或業主組織毋須持有物業管理公司牌照,而有關業主亦不會被視為在物業管理公司下擔當管理或監督角色,因此毋須持有物業管理人牌照。

發牌制度已於2020年8月1日實施,物業管理公司及物業管理人現可向監管局申領牌照。為使業界有充分時間適應新制度,發牌制度實施後的首三年為過渡期,於過渡期內,物業管理公司及物業管理人不須持有牌照。

「單位」是指公契所提述建築物內的任何處所,不論公契以單位或其他名稱描述,也不論該處所乃用作居所、店鋪、廠房、辦公室或任何其他用途,而該處所的業主,相對於同一座建築物其他各個部分的業主或佔用人而言,乃有權享有該處所的獨有管有權者。

根據以上的定義,公契中所指的在相關物業中佔有不分割份數的車位,而如果該車位的業主,相對於同一座建築物其他各個部分的業主或佔用人而言,乃有權享有該車位的獨有管有權,就《物業管理服務條例》而言,便是一個單位。

例子1

在公契中述明建築物有「348個車位,而每個佔有25個不分割份數」。就《物業管理服務條例》而言,該等車位會被視為348個單位。

例子2

公契中述明建築物有「佔有184個不分割份數的多層停車場處所」。就《物業管理服務條例》而言,整個停車場處所便是一個單位。

成為指明學歷的準則

持有物業管理人牌照的其中一個準則,是持有物業管理業監管局(監管局)指明的學歷。在決定指明的學歷時,監管局會考慮以下因素:

香港資歷架構級別及資歷學分

一般而言,學位或同等學歷必須符合資歷架構第5級或以上並具有最少150個資歷學分,而副學士學位、文憑或同等學歷必須符合資歷架構第4級或以上並具有最少90個資歷學分。

與物業管理業的相關性

監管局將採用物業管理業行業培訓諮詢委員會制定的「職業資歷階梯」作為評審工具。一般而言,課程必須涵蓋7個職能範疇中的4個或以上的範疇,而當中必須包括「應用法律」。此外,課程涵蓋的能力單元必須是根據「職業資歷階梯」為「物業經理」(適用於物業管理人(第1級)牌照)或「物業主任」(適用於物業管理人(第2級)牌照)職位制定的能力單元。只有當課程所涵蓋的職能範疇內的能力單元數目達到或超過監管局規定的以下要求,該職能範疇才會被視為已獲涵蓋:
職業資歷階梯涵蓋的職能範疇物業經理的能力單元數目物業主任的能力單元數目
1. 環境管理最少3個最少3個
2. 建築物維修保養最少2個最少2個
3. 業戶管理及社區服務最少3個最少3個
4. 設施管理最少2個最少1個
5. 應用法律所有單元所有單元
6. 財務及資產管理最少1個最少1個
7. 人力資源管理最少2個最少2個
提出申請
團體或院校如有意將其課程成為指明的學歷,可向監管局提出申請
註:有關物業經理及物業主任工作崗位的能力要求所涵蓋的職能範疇及能力單元的資料,請參閱:https://www.hkqf.gov.hk/pm/tc/vqp/pathways/index.html 
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一般操守守則

守則編號:C1/2020
生效日期:2020年8月7日

序言

以下載有實務指引的《操守守則》(「守則」)乃物業管理業監管局(「監管局」)根據《物業管理服務條例》(《物管條例》)第5‍‍‍條就施行第4條(違紀行為)而發出的。雖然持牌人不會僅因違反守則的條文而招致法律責任,但在紀律聆訊中,守則可獲接納為證據,及關於持牌人違反或沒有違反守則的有關條文的證明,可作為有助於確立或否定受爭議的事宜的依據。

守則
  1. 持牌人不得在專業方面,有失當或疏忽行為。
  2. 持牌人須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向其客戶提供服務。
  3. 持牌人須盡其所知提供準確及相關的資料或意見給予其客戶,以便其客戶根據已知情況作出判斷和決定。
  4. 持牌人須設立妥善的程序及制度以管理和監督其提供的物業管理服務。
  5. 持牌人在執業時須對其客戶及其他相關人士公平公正。
  6. 持牌人應避免與其客戶涉及利益衝突。在有可能有或有潛在利益(不論是金錢或其他實益利益)衝突的情況下,持牌人須在合理切實可行的範圍內盡快向其客戶詳盡披露有關利益。
  7. 持牌人不得惡意損害其他提供物業管理服務的提供者的名聲或貶低其他提供物業管理服務的提供者的作業方式。
  8. 持牌人不得作出可能損及物業管理服務專業的聲譽的行為。
  9. 持牌人須在執業時遵守香港的法律。

註釋

  1. 「持牌人」一詞是指物業管理公司牌照;物業管理人(第1級)牌照;物業管理人(第2級)牌照;臨時 物業管理人(第1級)牌照;或臨時物業管理人(第2級)牌照的持有人。
  2. 「客戶」一詞的定義與《物管條例》第16條所述的「客戶」相同。《物管條例》第16條訂明:「客戶(client)就獲某持牌物業管理公司提供物業管理服務的物業而言,指—(a)該物業的業主組織;及(b)就該服務支付或有法律責任就該服務支付管理費的該物業的業主。」
  3. 在裁定某持牌人有否按照守則第(3)及(4)段行事時,監管局會考慮有關的持牌人與其客戶所訂立的合約的條款,以釐定該持牌人提供的物業管理服務範圍及其須履行的責任。
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物業管理公司須有效控制物業管理業務

守則編號:C3/2021
生效日期:2021年1月8日

序言
以下載有實務指引的《操守守則》(「守則」)乃物業管理業監管局根據《物業管理服務條例》(《條例》)第5條就施行第4條(違紀行為)而發出的。雖然持牌人1不會僅因違反守則的條文而招致法律責任,但在紀律聆訊中,守則可獲接納為證據,及關於持牌人違反或沒有違反守則的有關條文的證明,可作為有助於確立或否定受爭議的事宜的依據。
守則

設立有效控制業務的機制

A(1) 持牌物業管理公司(「持牌物管公司」)須為其提供物業管理服務(「物管服務」)的業務設立有效控制的機制。該機制須包括以下元素:

  • 建立管理團隊架構;
  • 制定工作指引;
  • 提供足夠人手;
  • 提供足夠資源;
  • 提供合適培訓;
  • 有效監察;
  • 定期評估;
  • 適當跟進行動;
  • 備存紀錄;及
  • 監督分判商。

建立管理團隊架構

B(1) 持牌物管公司須就每一個其提供物管服務的物業建立管理團隊架構並擬備一份管理團隊架構圖表,讓員工知悉其管理團隊架構,以助執行職務及匯報工作。

制定工作指引

C(1) 持牌物管公司須設立妥善的工作程序及清晰的指引讓員工提供物管服務時有所依循。持牌物管公司須定期檢視及/或更新有關程序及指引,以確保符合運作上的需要。

提供足夠人手

D(1) 持牌物管公司須與其客戶2訂立物管服務協議及根據有關協議安排足夠員工以提供物管服務。

提供足夠資源

E(1) 持牌物管公司須提供工作上所需及合適的物品及工具,讓員工可在安全的工作情況下有效地提供物管服務。

提供合適培訓

F(1) 持牌物管公司須向其提供物管服務的員工提供合適的培訓,讓員工能符合有關工作程序及指引執行職務,並對未能按有關工作程序及指引提供物管服務的員工加強培訓。

有效監察

G(1) 持牌物管公司須持續及有效地監察提供物管服務員工的工作和行為,並定時進行審查,以確保員工依循有關工作程序及指引行事。

定期評估

H(1) 持牌物管公司須定期對提供物管服務的員工的工作表現作出評核,以確定員工有否依循有關工作程序及指引行事,並考慮是否需要加強培訓或提供進一步的指引。

適當跟進行動

I(1) 持牌物管公司須對沒有依循有關工作程序及指引行事的物管員工採取適當跟進行動。

備存紀錄

J(1) 持牌物管公司須就執行守則備存不少於三年的相關資料及文件。

監督分判商

K(1) 如持牌物管公司將全部或部份的物管服務分判給分判商或服務提供者,則該持牌物管公司須對有關分判商或服務提供者作出合適的監督,不論有關分判商或服務提供者是否持有物業管理公司牌照。

註釋

  1. 「持牌人」一詞是指持有以下牌照的人士:物業管理公司牌照;物業管理人(第1級)牌照;物業管理人(第2級)牌照;臨時物業管理人(第1級)牌照;或臨時物業管理人(第2級)牌照。
  2. 「客戶」一詞的定義與《條例》第16條所述的「客戶」相同,即「就獲某持牌物業管理公司提供物業管理服務的物業而言,指—(a)該物業的業主組織;及(b)就該服務支付或有法律責任就該服務支付管理費的該物業的業主」。在此定義下,租客不是客戶。
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物業管理公司處理投訴的機制

守則編號:C2/2021
生效日期:2021年1月8日

序言
以下載有實務指引的《操守守則》(「守則」)乃物業管理業監管局根據《物業管理服務條例》(《條例》)第5條就施行第4條(違紀行為)而發出的。雖然持牌人1不會僅因違反守則的條文而招致法律責任,但在紀律聆訊中,守則可獲接納為證據,及關於持牌人違反或沒有違反守則的有關條文的證明,可作為有助於確立或否定受爭議的事宜的依據。

守則

投訴程序及制度

A(1) 持牌物業管理公司(「持牌物管公司」)須就其提供物業管理服務(「物管服務」) 的每一個物業制定一套有效處理投訴2的機制(「機制」),並於有關物業的顯眼地方展示載有有關機制詳情的告示,讓客戶3備悉有關詳情。

A(2) 於守則第A(1)段所述的告示除須載有有關機制的詳情外,亦須載有以下內容:

  • 投訴方法;
  • 客戶可索取機制的詳情4
  • 收集個人資料聲明;及
  • 負責人的聯絡資料(見守則第B(1)段)。

A(3) 機制須包括以下元素:

  • 委任負責人監察投訴的處理;
  • 確認接獲及記錄投訴;
  • 盡快處理投訴;
  • 適時通知投訴人進度及結果;及
  • 妥善備存紀錄及提供投訴資料。

委任負責人監察投訴的處理

B(1) 持牌物管公司須就其提供物管服務的每一個物業委任一名持牌物業管理人負責監察投訴的處理(「負責人」),並將負責人的姓名、牌照號碼及電話號碼及/或電郵地址展示於有關物業的顯眼地方。

確認接獲及記錄投訴

C(1) 除守則第E(3)段另有規定外,在接獲投訴後,負責人須在合理及切實可行的範圍內盡快安排編配個案編號予有關投訴、記錄有關投訴的撮要於投訴登記冊5內,及向投訴人確認接獲其投訴並提供個案編號6

C(2) 負責人須確保投訴登記冊內載有以下的資料:投訴人的姓名/名稱(如有提供)、投訴的撮要及記錄日期。

C(3) 負責人須定時查閱載於投訴登記冊的資料,如發現錯漏,須在合理及切實可行的範圍內盡快作出或安排作出更正。

盡快處理投訴

D(1) 持牌物管公司在接獲投訴後須按機制在合理及切實可行的範圍內盡快展開跟進工作。然而,持牌物管公司可不處理不具名的投訴7

D(2) 除守則第E(3)段另有規定外,如投訴並非可由持牌物管公司處理(例如被投訴的對象並非持牌物管公司的員工或投訴的事宜並非屬其提供的物管服務範圍),持牌物管公司須在投訴人同意下將有關投訴轉介至有關人士或組織(例如管理委員會或業主委員會)或通知投訴人直接與有關人士或組織聯絡。

適時通知投訴人進度及結果

E(1) 除守則第E(3)段另有規定外,持牌物管公司須適時通知投訴人跟進工作的進度。

妥善備存紀錄及提供投訴資料

F(1) 持牌物管公司須妥善備存所有與投訴相關的資料8及文件,為期不少於自接獲投訴起計三年的時間(不論投訴是否成立),並須按業主組織的書面要求(如有),提供年度性的投訴統計資料(包括投訴的性質、小計及總數)。

註釋

  1. 「持牌人」一詞是指持有以下牌照的人士:物業管理公司牌照;物業管理人(第1級)牌照;物業管理人(第2級)牌照;臨時物業管理人(第1級)牌照;或臨時物業管理人(第2級)牌照。
  2. 如持牌物管公司合理地相信有關人士就某事宜只是作出查詢、提供意見或資料,而不是提出投訴,則毋須按守則處理有關事宜。投訴可由具名或不具名人士作出,而該等人士包括相關物業的客戶、用戶及訪客。投訴可透過不同渠道提出,包括口頭、電話、傳真及電郵等。如持牌物管公司合理地相信根據投訴人提供的資料未能辨認投訴人的身份,則可將相關投訴當作不具名投訴處理。
  3. 「客戶」一詞的定義與《條例》第16條所述的「客戶」相同,即「就獲某持牌物業管理公司提供物業管理服務的物業而言,指—(a)該物業的業主組織;及(b)就該服務支付或有法律責任就該服務支付管理費的該物業的業主」。在此定義下,租客不是客戶。
  4. 持牌物管公司可在收取合理的複印費後,提供機制詳情的複本。
  5. 登記冊可以電子形式備存。持牌物管公司可就物業的不同的部份(例如住宅部份、會所部份等)設立獨立的登記冊。
  6. 守則內提及持牌物管公司須與投訴人聯絡的指引只適用於投訴人有提供聯絡方法的情況。如投訴人沒有提供任何聯絡方法,則載於守則第C(1)段、第D(2)段、第E(1)段及第E(2)段關乎與投訴人聯絡的指引並不適用。
  7. 雖然持牌物管公司可不處理不具名的投訴,但仍須按守則第C(1)段的規定記錄不具名的投訴於投訴登記冊內。
  8. 相關資料包括與投訴人口頭及透過電話聯絡的紀錄。

根據《物管條例》,監管局要求其成員披露其屬於監管局決定的類別或種類的利害關係。《物管條例》亦規定監管局成員就須作出的披露,備存一份登記冊,有關登記冊須上載於互聯網以供查閱。

《物管條例》並無說明設立及維持利害關係登記冊之目的。但監管局認為,其目的在於提升透明度及確保監管局的決定過程客觀、公正,並得到公眾信任。

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根據《物管條例》,監管局要求其成員披露其屬於監管局決定的類別或種類的利害關係。《物管條例》亦規定監管局成員就須作出的披露,備存一份登記冊,有關登記冊須上載於互聯網以供查閱。

《物管條例》並無說明設立及維持利害關係登記冊之目的。但監管局認為,其目的在於提升透明度及確保監管局的決定過程客觀、公正,並得到公眾信任。

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《物管條例》並無說明設立及維持利害關係登記冊之目的。但監管局認為,其目的在於提升透明度及確保監管局的決定過程客觀、公正,並得到公眾信任。

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專業團體名稱:香港物業管理師學會
會籍:資深會員(執業)
組別/專業領域:不適用

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專業團體名稱:香港地產行政師學會
會籍:物業管理組會員
組別/專業領域:不適用

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專業團體名稱:屋宇設備運行及維修行政人員學會
會籍:物業及設施管理處別會員
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